Des situations de vie différentes, une même question : que faire de votre bien immobilier ?
De l'anticipation sereine de votre transmission jusqu'au règlement d'une succession familiale, notre cabinet vous éclaire avec rigueur, humanité et indépendance. Nous vous apportons la solidité d'une expertise vénale opposable à l'administration fiscale, la bienveillance d'un tiers de confiance neutre et l'écoute nécessaire pour décider sans précipitation ni pression commerciale.
Disponible
Conseiller Référent Walter & de Maison
Secteur Cassis et environs
« Dans une transmission, les dimensions humaines et émotionnelles sont aussi importantes que la rigueur juridique. Mon engagement : vous écouter, vous apporter des chiffres irréfutables et vous accompagner avec une impartialité totale. »
Chaque trajectoire humaine et patrimoniale est unique. Découvrez les solutions concrètes et adaptées à votre moment de vie, sans aucun a priori commercial.
Propriétaire d'une résidence principale ou d'un patrimoine immobilier complémentaire à Cassis, vous commencez à réfléchir à la transmission vers vos enfants ou proches, sans pour autant vous déposséder prématurément de vos revenus ou de votre cadre de vie.
Votre grande maison de famille est devenue trop contraignante (entretien lourd, escaliers, charges, jardin, isolement). Vous ressentez le besoin d'alléger votre charge mentale et de vivre plus confortablement, tout en restant très attaché(e) à vos souvenirs.
Un parent perd son autonomie (chute, hospitalisation, décision d'entrée en établissement de soins ou EHPAD). Vous devez mobiliser rapidement des solutions financières pour couvrir les mensualités d'hébergement, sans brader son patrimoine dans l'urgence.
Vous héritez seul d'une maison, d'un appartement ou d'une propriété à Cassis, vous devez décider s'il faut conserver, louer ou vendre, face à un arbitrage complexe entre la mémoire affective et les réalités fiscales et financières.
Plusieurs héritiers (frères et sœurs, neveux, nièces...) sont concernés par le patrimoine immobilier. Les attentes financières, les avis et les situations géographiques divergent, avec le risque de blocages d'indivision ou de tensions familiales.
Anticipation, rachat de soulte, droits de succession ou financement de la dépendance : simulez vos chiffres clés avant tout arbitrage.
Transmettez la nue-propriété de votre bien à Cassis tout en conservant l'usufruit (droit d'habiter ou de percevoir les loyers) et bénéficiez des abattements légaux renouvelables.
Lorsqu'un héritier souhaite conserver le bien familial à Cassis, il doit racheter la part des autres cohéritiers. Simulez le montant exact de la soulte et les frais d'acte notarié.
La déclaration fiscale (formulaire 2705) doit être déposée dans les 6 mois du décès. Mesurez l'impact d'une mauvaise estimation face au fichier DVF officiel.
L'entrée d'un parent en établissement spécialisé (EHPAD / USLD) engendre des coûts mensuels élevés. Comparez sereinement la couverture par les loyers versus un capital de vente protecteur.
De la première analyse confidentielle jusqu'à la signature notariée, chaque étape est orchestrée avec rigueur et clarté.
Échange confidentiel avec Laura GOUAILHARDOU pour comprendre votre situation humaine (anticipation, transition de vie, dépendance ou deuil) et visite technique détaillée du bien à Cassis.
Analyse des transactions réelles du quartier issues de la base officielle des notaires et de la DGFiP. Rédaction d'un rapport de valeur vénale détaillé, juridiquement inattaquable pour le fisc et les notaires.
Présentation transparente des options (conservation, location, rachat de soulte ou cession). Transmission du dossier à l'office notarial instrumentaire pour finaliser la déclaration fiscale sous 6 mois.
Si la décision de vendre est prise, déploiement d'une stratégie sur-mesure de commercialisation confidentielle auprès d'acquéreurs qualifiés pour préserver la valeur patrimoniale du bien.
Enserrée entre le massif des Calanques et les falaises souveraines du Cap Canaille, la commune de Cassis affiche une rareté foncière absolue où chaque micro-secteur commande des niveaux de valorisation exceptionnels :
Adresse mythique face au Cap Canaille et à l'entrée des Calanques. Villas pieds dans l'eau ou vue mer panoramique et appartements de prestige s'échangent entre 11 000 € et plus de 20 000 €/m², plaçant d'emblée les successions dans les tranches fiscales maximales.
Propriétés dominantes sur restanques avec vue plongeante sur la baie de Cassis et le château. L'évaluation successorale doit analyser finement l'exposition, l'accès, le stationnement et les règles du Parc National des Calanques.
Appartements à terrasses vue port et maisons de pêcheurs authentiques. Très forte valeur patrimoniale et locative, exigeant un chiffrage rigoureux pour un rachat de soulte ou un démembrement familial.
Villas familiales au calme entourées des vignes classées AOC et de pinèdes. Le strict verrouillage du PLU et de la Loi Littoral fige toute constructibilité nouvelle et soutient durablement la valeur des bâtis existants.
À Cassis, le prix médian des maisons dépasse 11 250 €/m², ce qui signifie que la quasi-totalité des villas familiales et grands appartements vue mer excèdent largement les abattements légaux (100 000 € par enfant) et le seuil d'assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI à 1,3 M€).
De plus, le double encadrement de la Loi Littoral et du Parc National des Calanques (cœur de parc et aire d'adhésion) impose des servitudes draconiennes sur le foncier. Lors d'une déclaration de succession (2705) ou d'une donation-partage, notre expertise vénale documente précisément ces contraintes urbanistiques et les comparables DVF réels pour sécuriser votre assiette fiscale face à la brigade de contrôle patrimonial des Bouches-du-Rhône.
L'expertise successorale Walter & de Maison repose sur l'analyse rigoureuse des actes notariés enregistrés à la DGFiP (base Demandes de Valeurs Foncières - DVF) :
| Adresse & Micro-secteur (Cassis) | Code Postal | Fourchette Vénale DVF Réelle | Typologie Dominante |
|---|---|---|---|
| Avenue du Meunier / Coteaux Vue Mer | 13260 Cassis | 12 569 €/m² (jusqu'à 16 794 €/m²) | Villas dominantes & panoramas baie de Cassis |
| Avenue Maurice Jermini / Proche Plages | 13260 Cassis | 9 994 €/m² (de 8 494 à 11 200 €/m²) | Propriétés de standing & accès mer à pied |
| Avenue du Revestel / Versant Canaille | 13260 Cassis | 9 845 €/m² (jusqu'à 23 200 €/m²) | Demeures d'exception & vues mer imprenables |
| Rue de l'Arène / Cœur Historique & Port | 13260 Cassis | 8 890 €/m² (jusqu'à 15 111 €/m²) | Appartements de charme & terrasses centre |
| Avenue des Carriers / Impasse de la Chapelle | 13260 Cassis | 7 137 €/m² à 7 897 €/m² (max 9 706 €/m²) | Résidences prisées & maisons familiales |
| Rue de La Ciotat / Cassis Bellevue | 13260 Cassis | 6 024 €/m² à 6 888 €/m² (max 10 716 €/m²) | Copropriétés arborées & vues dégagées |
Pour garantir la validité absolue de nos expertises et respecter les délais légaux impératifs, nous intervenons en coordination directe avec l'ensemble des institutions locales :
79 avenue de Saint-Julien, 13377 Marseille Cedex 12
Service fiscal des Bouches-du-Rhône enregistrant les déclarations de succession (imprimé 2705) et contrôlant les valeurs vénales de Cassis.
6 rue Joseph Autran, 13006 Marseille / Avenue Marcel Paul, 13400 Aubagne
Juridiction compétente pour l'habilitation familiale, la tutelle et l'autorisation de vente d'un bien appartenant à un parent protégé.
Cassis (13260) & Métropole Aix-Marseille-Provence
Coordination directe avec votre étude notariale pour l'établissement des actes de donation-partage en démembrement, notoriété et partage.
Partagez votre situation pour être recontacté(e) avec la plus stricte discrétion sous 24h par Laura GOUAILHARDOU, votre conseiller référent à Cassis.
Consultez les dossiers de nos experts pour approfondir vos connaissances sur le marché de Cassis, l'estimation rigoureuse et la gestion patrimoniale.
SUCCESSION
Face au coût mensuel d’un EHPAD en Haute-Savoie (3 500 € à 5 000 €/mois), l’arbitrage entre location et vente du logement familial est décisif. Analyse financière comparative.
SUCCESSION
Lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien familial à Annecy tandis que les autres veulent vendre, le rachat de soulte s’impose. Calcul exact, fiscalité et rôle du tiers neutre.
SUCCESSION
Depuis l’abrogation de la convention fiscale franco-suisse, la transmission d’un bien immobilier à Annecy obéit à des règles strictes (art. 750 ter CGI). Guide complet des délais et démarches.
Les réponses indispensables pour aborder chaque moment de transmission avec sérénité et sécurité juridique.
Absolument. Une grande partie de nos interventions consiste à éclairer les familles qui souhaitent simplement comprendre la valeur vénale de leur patrimoine pour préparer une donation-partage, un démembrement de propriété ou équilibrer les parts entre enfants. Notre démarche ne comporte aucun engagement de vente : nous fournissons un rapport technique et objectif utilisable directement par votre notaire et votre gestionnaire de patrimoine.
Lorsque la dépendance survient, le temps presse pour trouver un financement pérenne (les frais d'EHPAD s'élevant souvent entre 3 000 et 5 000 € par mois). Nous intervenons en priorité sous 24 à 48 heures pour visiter le bien et vous présenter un comparatif financier clair : mise en location meublée (génération de revenus locatifs défiscalisés pour financer la mensualité) ou vente au prix optimal du marché. Nous vous accompagnons également dans les démarches juridiques requises si une mesure de protection (habilitation familiale ou tutelle) est nécessaire auprès du juge.
C'est une situation très fréquente en indivision. Pour éviter que le rachat ne soit perçu comme injuste ou sous-évalué par les autres héritiers, notre intervention en qualité de tiers de confiance rigoureusement neutre est essentielle. Nous établissons la valeur vénale du bien sur la base indiscutable des ventes réelles du secteur (base DVF de l'État). Sur cette base certifiée, le notaire calcule la soulte exacte que l'héritier repreneur doit verser à ses cohéritiers, ce qui préserve l'équité et l'entente familiale.
Quitter un lieu chargé de décennies de souvenirs de famille est une étape émotionnellement forte. Chez Walter & de Maison, nous ne brusquons jamais une décision. Nous vous accompagnons avec délicatesse : estimation rigoureuse sans engagement, identification en amont de votre futur lieu de vie (appartement avec terrasse, ascenseur, cœur de ville sécurisé à Cassis), et synchronisation parfaite des délais pour que vous n'ayez jamais à vivre dans l'angoisse d'un déménagement précipité.
La déclaration de succession (imprimé 2705) doit être déposée dans un délai strict de 6 mois suivant le décès. L'administration fiscale (DGFiP) vérifie systématiquement la cohérence de la valeur déclarée avec les ventes réelles de son fichier DVF. Une sous-évaluation expose les héritiers à un redressement fiscal avec 0,20 % d'intérêts de retard par mois et des pénalités de 40 % à 80 %. À l'inverse, surévaluer le bien majore inutilement les droits de succession. Notre rapport d'expertise vénale constitue votre bouclier juridique et fiscal face aux services fiscaux.
À Cassis, où une villa familiale dépasse fréquemment 1 à 2,5 millions d'euros, une succession non anticipée entraîne des droits fiscaux pouvant atteindre 20 % à 40 % de la valeur du bien, contraignant souvent les enfants à vendre dans l'urgence des 6 mois. En anticipant par une donation de la nue-propriété (barème de l'article 669 du CGI), vous réduisez l'assiette imposable de 30 % à 60 % selon votre âge tout en conservant l'usufruit à vie (usage ou loyers), sur la base d'un avis de valeur vénale certifié par Laura GOUAILHARDOU.
